居民收入增速跑输了吗它没有涨起来

最近几天，中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长樊纲的一段话引发热议。

樊纲表示:我不太同意现在房地产有大的泡沫，70个大中城市房价每年增长1%，百分之零点几，百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来而我们的城市居民的收入每年增长5%，6%，因此住房跟收入的价格比在调整所以在这个意义上，现在就不是再去出台政策去压泡沫的问题，没有那么大泡沫

话音落地，随即引来质疑声，房子总价的基数和居民收入的基数完全不可相比，2016年以来全国70城房价指数年度涨幅没有出现过这么低的数据等等。

那么，70个大中城市的房价涨幅究竟如何现有房价水平和收入水平的增速是否匹配澎湃新闻以国家统计局公布的部分一线和热点二线城市为例，试图了解最近5年时间，具有代表性的一些城市的房价表现

70个大中城市房价每年仅增长1%吗。

国家统计局并未公布过70个大中城市整体的年度涨幅。

从一二线热点城市来看，房价涨势一度较为明显以新房为例，按照国家统计局公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，以2015年为定基的话，2016年一年时间，北京新建商品住宅销售价格上涨32.1%，上海新建商品住宅销售价格上涨37.5%，广州新建商品住宅价格上涨30.4%，深圳新建商品住宅价格上涨49.5%

当然，这样的状况在此后数年并未延续。

2016年以后，全国楼市迎来调控，房价涨势明显回落。

按照国家统计局数据，同样以2015年为定基，至2020年12月的5年时间，北京新建商品住宅销售价格上涨47.9%，上海新建商品住宅销售价格上涨56%，广州新建商品住宅价格上涨64.4%，深圳新建住宅价格上涨57.4%。当天公布的数据还显示，按常住地分，城镇居民人均可支配收入35946元，同比名义增长9.5%，实际增长8.7%；农村居民人均可支配收入13726元，同比名义增长16%，实际增长12%。

据此粗略计算，2016年—2020年这5年间，广州新建商品住宅价格年均增长率为10.45%，北京为8.14%，上海为9.3%，深圳为9.5%。

显然，在过去5年间，四大一线城市的房价涨幅整体是在回落的。

热点二线城市也在上演类似剧情。

2016年这一年，南京新建商品住宅销售价格上涨45.8%，杭州上涨33.6%，武汉上涨27.7%。

按照国家统计局数据，同样以2015年为定基，至2020年12月的5年时间，南京新建商品住宅价格上涨61%，杭州上涨54.1%，武汉上涨68.1%。

粗略平均计算，过去5年间，南京新建商品住宅价格年均增长率9.99%，杭州为9.03%，武汉为10.95%。

同样是经历过2016年的大涨后，房价涨幅整体回落。

当然，从年均涨幅看，这些城市的房价涨幅，也远不是樊纲所说的每年增长1%。

居民收入增速跑输了吗。

那么，这几年来，这些城市的居民收入增长情况如何呢。

在房价上涨最为凶猛的2016年，根据各地统计部门发布的数据，北京的居民家庭人均可支配收入同比增长8.4%，上海的居民人均可支配收入同比增长8.9%，广州为9.0%，深圳为9.1%，南京为8.8%，杭州为8.1%，武汉为8.94%。

也就是说，在2016年，这些城市的居民可支配收入增幅是远远跑输房价增幅的。

不过，拉长时间来看，在2016年—2019年，这些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超过了8%。城乡居民人均收入比值62，比上年同期缩小0.05。

平均来看，2016年—2019年，上海居民家庭人均可支配收入年均增长率约为8.5%，北京的年均增长率为8.7%，广州为8.6%，深圳为8.6%，南京为9%，杭州为8.6%，武汉为9%。

2020年，受疫情影响，各大城市居民的人均可支配收入增幅均出现明显回落。

这也意味着，如果抛开2020年疫情影响的特殊因素，即便算上2016年的房价暴涨，在2016至2019年这4年间，上海，广州，深圳，南京，杭州，武汉这些城市的居民人均可支配收入与新房价格涨幅整体相当，虽然略为逊色，但也谈不上大幅跑输，个别城市在一些年份甚至还能跑赢。。

更为关键的是，这样的收入增长，在全国范围也较为普遍。

按照国家统计局公布的数据，2016年，全国居民人均可支配收入为23821元，比上年名义增长8.4%，2017年的增幅为9.0%，2018年为8.7%，2019年为8.9%。

相比之下，房价涨幅的城市差异性则较为显著。

房价涨幅和收入涨幅好比吗。

那么，是否就能得出现有房价水平和收入水平匹配的结论呢。

可能也未必。

这里有几个因素需要考量。

一是涨幅和总金额是两个概念房价总额本身标的大，同等涨幅下，增加的实际总金额要远超一般人的收入增长额

以深圳为例，今年前10个月，深圳新房价格上涨4.9%照此涨幅，一套500万元的房产，实际上涨的总金额为24.5万元

同期，深圳居民人均可支配收入同比名义增长11.2%照此涨幅，一个夫妻二人每月可支配收入均为1万元的家庭，全年收入增长仅为2.688万元

这还是居民收入涨幅两倍于房价涨幅的情况如果同一涨幅水平的话，这样的总金额差距会更加明显

二是一二线城市和三四线城市的房价表现差异较大。

同样以今年10月为例，按照国家统计局数据，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%

也就是说，各线城市的房价涨幅差异巨大，一二线热点城市的房价涨幅往往会高于其他城市。

业内人士表示，房价的涨幅往往和人口的集中度有关热点一二线城市的房价涨幅往往要高于70个大中城市房价平均涨幅，而这些城市的房价之所以高，也是因为这些是人口集中的地方，是新市民和买房人群集中的地方

因此，有业内人士直言，将房价涨幅和收入涨幅直接来比较，本身并不合适。

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