说完宏洋的优势再说说保利置业优于宏洋的地方主要体现在以下几方面

首先说结论，综合来看$中国海外宏洋集团$ 要显著优于$保利置业集团$ ，如果只能二选一的话，我的选择肯定是宏洋但是投资并不像抛硬币选正反，在投资上鱼和熊掌是可以兼得的，分配好比例就行促使我关注并研究宏洋的最大动因，主要是我认为自己持仓宏洋的比例过高有鉴于此，本周我减持了约占总仓位13%比例的宏洋，等比例置换成了保利置业

调仓后我持有6只个股，头两大持仓占比60%，可能对某些人来说，这已经算分散了但巴菲特在谈及持股集中时，曾拿自己早期投入40%比例资金买入运通举例——他口中的集中是相对于格雷厄姆，施洛斯持有几十甚至上百只个股而言不是只有一两只票满仓才叫集中！以他的标准而言，单票买入40%，把所有资金放在五六只股票里已经算集中了，后文不再对持股集中度的问题作讨论

本文把宏洋和保利置业的优劣作一个简单对比，欢迎对这两只个股或此方面有研究的同志交流先说说宏洋优于保利置业的地方

一是经营数据上，宏洋几乎是全方位占优先看看下面这张表，从数据里可以看出近五年来保利置业相对于宏洋的发展差距

此后差距则一步步拉大，到了21年末，宏洋比保利置业少40%的剔预负债，销售额却高出25%，710亿同比17年的370亿接近翻倍在保利置业还在高喊五年再造一个保利的时候，宏洋已经真的快要再造一个宏洋了，而且是在负债更低，资产周转更快，风险更小的情况下

目前的宏洋，不论是净利润规模，已售未结的预售款规模还是销售规模都大幅领先保利置业，虽然保置市值比宏洋便宜50%，但从pe数据来看，保利置业也不占优势。

二是从管理层的言行表现来说，宏洋也比保利置业更优秀民企一把手可能几十年不变更，而对宏洋保置这一类企业来说，一把手两三年就换一次，管理上人为的因素被大大削弱，二者管理上的差距，其实更多地是源于企业文化的差距

我看了这几年宏洋和保利置业的业绩发布会，宏洋要低调踏实得多，而保利置业则比较虚浮，其管理层说过的很多话都成了空话我们要和保利地产合并这话已经说了十几年了…公司过去两年都在高喊2025年之前1300亿，可在市场整体缓慢下行，公司三条红线已经踩中两条的背景下，保置拿啥去再造一个保利置业公司最近已经把1300亿换成了1000亿，但我觉得1000亿依然很难

2021年公司计划销售620亿，8月底业绩发布会时市场环境已经明显不行了，许多公司都下调全年目标了，保置还说21年销售将超过620，结果只有566，完成率90%…

还有，公司会给业绩不佳找些无厘头的借口，比如半年净负债率高是因为6月底付了一百多亿的按金，难道只有保利置业存在这样的情况么也没见他们拿这个说事呀，再比如公司去年股息率只有6%，公司说按核心净利润算分红率已经高达33%，那是不是核心净利润再减少67%，分红率就能高达100%管理层这样计算只能说明核心净利润低，而不是分红率高诸如此类等等，大家可以找来看看

当然了，这两年保利置业发布会已经比前几年要好多了，同时考虑到这一类企业的性质，这其实也不能全怪那些管理者们，他们还是有很多局限性的:有些话是不得不说，有些话说了但决定权不在他们，但为何同为央企，宏洋就很少体现这个局限性呢说到底，还是企业文化的差距

说完宏洋的优势，再说说保利置业优于宏洋的地方，主要体现在以下几方面。不，永春诺。2021-060，土地名称CX07-03-04d-2，海曙区，面积95万平方米，土地用途为住宅，容积率2，建筑面积48万平方米，起始价8.43亿元，起始楼面价3万元/平方米，上限价9.69亿元。。

一是城市能级宏洋布局的城市保利置业都能去，而保利置业布局的主要城市，宏洋都去不了这个与能力无关，而是因为宏洋与中海发展有明确的竞业协议，中海所在的一线和强二线城市宏洋是去不了的，但由于集团的支持保利置业则没有这个限制这也让中海发展净利润率两倍于宏洋，即使把物业公允价值变动的因素排除，母公司中海的净利润率还是要高出宏洋好几个百分点为啥管理上宏洋比保利置业优秀那么多，但近五年的平均净利润率宏洋却并没有明显高出保利置业我认为主要就是城市能级的因素了

一线城市就像限价1499的茅台酒，大量的限价，限售，限贷ZC限制了价格上涨，但也形成保护作用，使价格不会大幅下跌:只要稍微放松一些限制，价格会迅速回暖而二三线就像那些普通酒类，因为前期ZC限制较少，对价格的保护也少，其房J已充分反映市场情况，甚至可能存在透支，如今下行时期，诸多城市已经开始出台促进购房的ZC了，需要保护的都是弱者

二是改善空间以前上学的时候，老师总是会对那些成绩较差的学生说你很有潜力，虽然老师的潜台词实际是你成绩不行但从40分进步到60分显然比从98分进步到100分要容易得多

按这个逻辑，因为差生潜力大，所以我们要买那些业绩更烂的公司当然不是！业绩反转的情况非常少见！两三年前某些地产V说，某些地产公司虽然借贷利率高，但伴随着经营好转，过几年利率降下来，这些减少的部分就全是利润了…结果呢那些公司绝大多数都雷了如巴老所言，大多数情况下烂公司只会越来越烂，相对庞大的烂公司数量，能由烂变好，业绩反转的公司在其中所占的比例少之又少那么保利置业会是少数之一吗我也不能确定，但一些迹象的出现，至少给保利置业成为业绩反转公司提供了可能性

不跟宏洋比较的话，保利置业这几年的经营确实在改善17年到现在的剔预资产负债率基本没变，剔预负债规模增长了60%，但是预收款规模，销售规模的增长都超过了60%，预收款规模更是增加了一倍多

以保利的水平，达到行业的平均经营水准应该不难，为何以前经营那么差这要从17年那似整非整的整合说起，公司曾在业绩发布会上提到2017年整合后公司部分业务进展放缓，这也说的通对于保利这样的公司来说，稳定和服从大于一切，而由非市场因素导致的经营业绩下滑，是可以通过加强经营管理来改善的目前公司多数项目进步到8—9个月实现供货，去年上半年有些项目也实现了6个月左右供货，但这两年去化率还是只有50%—60%的水平，看看今年能否再进步吧

三是集团对保利置业支持力度很大保利置业1988年就上市了，早些年集团的资产注入基本都给了保利置业，置业管理层也纷纷就任或兼任集团副总以上的职务，以前置业的董事长还是集团董事长兼任的，集团的优质资源基本都给了置业，A股的保利地产则连边都挨不着对于这种区别对待，有不具名的保利地产人士曾酸酸地表示置业需要支持是因为它发展的不好保利地产早已独立，不需要支持也能发展好确实，如果不是因为集团足够支持，或许保利发展和保利置业的整合早已完成

保利集团给置业的支持，是宏洋想都不敢想的虽然同为央企，但宏洋母公司是中海，中海母公司是中海外集团，中海外集团母公司是中国建筑这么算宏洋相当于中国建筑的太外孙公司，而中建旗下工程局的那些地产业务，和宏洋也是完全的竞争关系，中建怎么可能放着自己的亲儿子不管，去顾你一个太外孙呢何况上市公司中国建筑比保利集团还要低一级，中建的母公司中国建筑集团公司和保利集团才是平级的

最后是保利置业有完全整合的预期，这或许将成为股价的催化剂这或许是很多人关注并买入保利置业的主因去年11月保利置业的审计机构主动请辞，理由是无法对接与集团的审计业务…立信也是著名的审计机构，单纯业务上不存在无法对接的可能

对此我个人的理解是:如果审计机构不主动，公司强行更换就太难看了，而且不能拿整合说事此次变更后，目前保利集团，保利发展，保利置业三家的审计机构都统一为天职国际！2021年这三家公司的一把手全换了，曾长期掌控保利置业的雪明也即将退休，原保利香港的boss也前来保利置业担任董事长新官上任三把火，种种迹象综合起来看，2022年是保利发展和保利置业整合可能性最大的一年如果今年不合，明后年合的可能性也微乎其微了

17年似整非整时，置业股价一个多月最大涨幅超过了50%如果今年得以实现完全整合，按目前置业0.2倍的pb来看，涨幅可能远不止50%了，保利置业的潜在催化剂，也是宏洋完全不具备的

综上所述，保利和宏洋各自的优缺点都很鲜明宏洋在目前，在可预见的将来都更优秀，因此我给予更多的持仓配比，保利目前经营正在一点点改善，估值尚可，且反转预期更大，未来股价表现有条件，有可能超越宏洋，但也只是有可能，对于还在预期中，尚未实现的推论我认为不值得付出太多，因此我给保利置业分配不超过15%的持仓比例

公 号 同 名！

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