蓟州民宿为啥这么火

燕山脚下的蓟州区，是享誉京津的“城市后花园”。

近两年，220户精品民宿在蓟州如雨后春笋般冒了出来。今年春节假期，蓟州全区农家院、民宿接待游客数量同比增长549.1%，部分精品民宿一晚价格超过2000元，仍是一房难求。

现如今，从罗庄子镇的溶洞到下营镇的九山顶(常州村)，从渔阳镇的西井峪到官庄镇的盘山(砖瓦窑)，一座座风格迥异、个性突出的民宿，如天空中的繁星散落在“城市后花园”的风景中。

临近旅游旺季，记者深入蓟州区进行采访，看乡村“小民宿”如何写好消费复苏“大文章”？民宿经济能否深耕文旅产业让“绿水青山”变为更多的“金山银山”？

“五一”订单来了

蓟州民宿“火”了

春分已过，天气转暖。天津一家游戏设计公司员工何瑞计划约上五六个好友，到蓟州区找一家民宿度过一个轻松的周末。但当他在互联网平台准备预订房间时，却被周末“火爆”的预订量吓了一跳。

他发现，此前被纳入收藏夹的精品民宿，在上个周末几乎就没有空房。不仅如此，距离景区较近且居住条件较好的民宿，价格都出现不同程度的上涨。他印象中原来500元一天的民宿，最近的价格已经涨至700元一天。

“现在依然处于蓟州民宿的淡季，但周末预订量已经上来了。”一家民宿经营者告诉记者，他家民宿有10间客房，现在平日的入住率是20%，周末(周五和周六)的入住率已经能达到80%。

在北京工作的张鑫，和朋友们商量好，准备利用“五一”假期到蓟州玩两天，但她心仪的一家民宿在“小长假”期间的报价已经出现了跳涨。4月29日至5月2日，一套三居的独立民宿小院单日报价已经达到了4000元，而在平日该套小院的价格是2000元一天。“这家民宿有无边泳池，180度全景落地窗，不用爬山就能欣赏美丽的山景。”想到这里，张鑫还是狠狠心“下了单”。

“抢手”是不少游客对今年蓟州民宿市场的直观感受。

第三方平台数据显示，今年1月份，国内乡村民宿预订量已远超2019年同期水平，热门旅游城市的民宿供不应求，其中天津民宿预订量同比增长163%，一房难求的显现并不罕见。

多位从业者告诉记者，进入4月，蓟州民宿进入传统旺季，周末、清明节、劳动节和端午节预订量较多，房价也会出现上涨。今年的新变化是客人预订民宿的周期在提前。“此前，蓟州民宿预订一般只提前1-2周，但现在不少民宿都接到了‘五一’的订单，所以今年订房要趁早。”

一位蓟州民宿经营者感慨地说:“好日子刚刚开始。”

投资门槛200万元

资本下乡民宿升级

原木做旧的家具，琳琅满目的酒水，古色古香的茶具……走进蓟州区古强峪村物语山屋民宿，仿佛置身一家海滨度假酒店。

“我喜欢蓟州，尤其是这里乡村生活的松弛感。”家住天津市区的“80后”设计师王可为，大学毕业后一直从事星级酒店设计工作。2020年，抱着对“田园生活”的向往，他下决心要在蓟州开一户民宿，并着手物色合适的小院。

不同于市内租房子有中介帮忙推介，在村里租院子主要靠自己去逛。“那段时间，我一有时间就开车在山里转，看有没有挂牌出租的老院子。”王可为告诉记者，一个偶然的机会，他一眼相中了古强峪村村口果园的一处老院子，并和房主谈妥了20年的租期。

打地基、盖房子、搞装修，前前后后忙乎了1年多，投资超过200万元的物语山屋终于完工。记者站上屋顶的观景平台，房前屋后泳池庭院，四周群山环绕，这不就是很多城里人心心念念的山居生活吗？

“营业后，我们的8间客房在旺季基本都是爆满。”王可为告诉记者，民宿定价主要对标蓟州区内的星级酒店，也随淡旺季进行调整，获客渠道主要是通过线上订票平台。

记者在采访中了解到，目前蓟州区定位高端、客房数小于10间的民宿，200万元仅仅是投资的“入门价”。相比传统农家院，消费者对民宿在外观设计、内部装潢和洗漱用品等方面更为“挑剔”。

近两年，蓟州民宿产业一直处于发展“快车道”，机构投资者也“嗅”到了其中商机，加快了在蓟州区的布局。

2019年5月，国内旅游头部企业途牛旅游网，将首个民宿品牌“桐画”落地西井峪村。“桐画”一共由6个院子构成，总投资大约1000万元。2021年开业时，“桐画”一改传统农家院“吃住一体、一价全包”的经营模式，将其中1个院子用作餐厅，另外5个院子作为精品民宿，每个院子都拥有独立的会客厅和客房，十分适合家庭、朋友聚会休闲，在旅游旺季的时候每日单价要超过1500元。

“桐画”负责人王书彧告诉记者:“过去两年，我们在周末、‘小长假’的入住率可以达到80%，最受欢迎的泳池小院每次都是早早地就没有了空档。”

2020年，蓟州区推动农家院提升改造三年行动计划，引导农家院提档升级，以下营镇团山子村、罗庄子镇赵家峪村、官庄镇西大佛塔村、渔阳镇西井峪、穿芳峪镇东水厂和杨津庄镇富民村、六道街村等为代表的精品民宿建设如火如荼。截至目前，全区精品民宿已有220户，还有众多农家院排队等待升级。

从“卖石头”到“卖风景”

西井峪村点“石”成金

西井峪村，位于蓟州区府君山北侧中上元古界地质公园附近，因四面环山似在井中，后冠以方位而得名。与石为伴，倚石而居，由于祖祖辈辈生活在片石垒砌的石头屋、石头院、石头巷里，大家又习惯称其为“石头村”。

作为蓟州最早发展民宿经济的村庄，“石头村”现在已经拥有中国美丽休闲乡村、全国乡村旅游重点村等称号。说起“石头村”民宿产业的发展，村党支部书记周维东谈及最多的还是石头。

靠山吃山，“石头村”的村民们早先挖矿、采石、搞运输。“最巅峰时，全村200多户人家，仅土石车就有50多辆。”周维东告诉记者，“当时开山炸石，村里的房子都跟着发颤，土石车跑起来，村里就像刮了一场沙尘暴。”但就是这样，村民一年到头赚不了几个钱。

2005年，在渔阳镇政府的引导下，“石头村”通过打造民俗摄影村招徕游客，30多户村民趁机利用自家民房开办农家院，就这样吃上了“旅游饭”。

但热闹了几年之后，传统农家院“低价获客”的路子很快遭遇了瓶颈。硬件跟不上，游客不愿来；收入没增长，村民也没动力追加投入。2015年，“石头村”迎来了第二次转机，还是搞乡村旅游，但要走精品化的路子。

“当时我们请来了专业团队做了整体设计，计划将部分农家院改造为中级民宿产品，定价大概是800元一晚。”周维东苦笑着对记者说，“当时村里就没几个人信。”有的村民在动员大会上直接反问:“80元一天都没人愿意来，800元一天可能吗？”即便设计公司愿意为农户提供改造补贴，首批入围改造试点的3户农家院，最终只有两家选择参与。

虽然起点有些坎坷，但好在西井峪村抓住了这次难得的改造机会，将部分农家院升级为中端民宿产品“优选农舍”，还吸引了以“原乡井峪”为代表的一批民宿品牌相继落地，“石头村”民宿产业布局逐渐形成。

数据显示，西井峪精品民宿数量已经超过50户，旅游收入自2018年开始连年翻番，民宿经营者户均年收入从3万元增至30万元，三成民宿营收已突破百万元。

民宿经济发展好了，当地村民是最直接的受益者。2019年，在西井峪村租一户农家院开民宿，租期20年，1年租金大约是2万元。但今年，“石头村”里已经很难找到年租金低于10万元的小院了。

“现在西井峪的村民至少手握三笔收入。”周维东掰着手指数给记者听，“院子的租金是一笔收入，在民宿打工有一份工资收入，20年后有一份产业的收入。”

“石头村”只是蓟州民宿产业发展历程的一个缩影。据蓟州文旅部门提供的数据，蓟州区现在正常营业的农家院大约2300多户，床位近6万张，直接从业人员1.2万多人，带动农民就业6万多人。

“农户+村集体+公司”

社会资本助力乡村振兴

当前，蓟州民宿产业的投资热情到底有多高？有一个数据值得关注。占蓟州区民宿贷款过半份额的天津农商银行蓟州支行，今年前两个月，涉及民宿的贷款投放总额已达1.25亿元，是去年投放总额的60%。

“投资热”也需要“冷思考”。近两年，投资者直接与村民签订房屋租赁协议的现象逐渐增多，但民宿产业并不是只把自家小院弄好就万事大吉了。那么哪种模式有助于民宿经济可持续发展？业内人士建议记者到蓟州区官庄镇西大佛塔村去看看。

西大佛塔村没有塔，只有一座辽代佛塔的塔基，虽然自然风光秀丽，但文旅产业发展相对滞后。2021年，云渡旅游开发有限公司利用村里2块宅基地，打造了6个温泉私享独院。从“五一”试营业到11月底，在未做任何宣传的情况下，周末整体入住率达到95%。

今年，云渡旅游开发有限公司计划在西大佛塔村打造90个温泉私享独院。谈到大幅追加投资的原因，云渡经理王海兴递给记者一张《闲置宅基地和闲置住宅交易鉴证书》，“这是我们企业投资的定心丸。”

2022年，天津市多部门联合发文，明确加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，并提出以天津市农村产权流转交易市场公开、公平、公正的交易机制为保障，鼓励村集体经济组织牵头，采取多种方式对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活利用，以“提高农村土地资源利用效率、促进村集体经济发展、增加农民收入”，助力乡村振兴。

“不少民宿投资者都是与农户签订宅基地租借合同，期限一般为10年或20年，但双方心里其实都不踏实。”西大佛塔村村支书吕明昊告诉记者，农民担心民宿盖到一半“烂尾”，投资者则担心巨额投入后因其他纠纷无法正常营业。

在区农委的指导下，西大佛塔村借助宅改契机，引导农户将闲置的房屋流转到村集体，由村集体成立公司与外来公司签订协议，社会资本开发建设，形成“农户+村集体+公司”三方的民宿经济运营模式。

王海兴说:“有了村集体的加入，我们企业多了一个处理租赁矛盾隐患的渠道，解决了我们投资的后顾之忧。”不仅如此，村集体以宅基地所有权占运营公司10%股权，每年获取股权分红收益，不仅增加了村集体收入，还能反哺村里发展，形成良性循环。

现如今，通过天津农村产权交易所，西大佛塔村村集体已经与9户村民签约，对他们的闲置宅基地进行流转，并且与30户村民初步达成流转意向。“利用这30块宅基地，我们计划打造90个温泉私享独院，营造出整体高品质民宿群落的氛围。”王海兴告诉记者，此部分初步阶段总投资至少5000万元。

依托民宿群落，云渡旅游开发有限公司又看上了西大佛塔村西边的矿山，希望以此为基础，改造矿坑、扩宽水域，构建蓟州最大的野奢度假营地，投资总额将近4亿元，预计3年内完成建设。

当前，蓟州区正全面推广公司化介入、整村打造、专业运营的模式，由村集体成立公司与外来公司签订协议、开发建设，形成“农户+村集体+公司”的运营模式，让“绿水青山”变为更多的“金山银山”。

市场观察

面积小于800平方米

不是所有农家院都叫民宿

民宿起步于农家院，但不是所有农家院都能称之为民宿。

今年2月1日，《旅游民宿基本要求与等级划分》国家标准正式实施。国标明确了旅游民宿的定义，是指利用当地民居等相关闲置资源，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。其中，民宿主人指旅游民宿业主或经营管理者。旅游民宿经营用客房建筑物应有层高限制，且建筑面积不超过800平方米。

2020年，蓟州区开始实施农家院提升改造三年行动计划，打造精品民宿是重要任务之一。蓟州区文旅局产业科负责人王长健告诉记者:“我们原计划利用三年时间，打造80户精品民宿。”但市场热情远超此前预期。截至2022年底，蓟州区文旅局认定的精品民宿数量已经达到220户。

今年，蓟州区计划新增80户精品民宿，同时按照《旅游民宿基本要求与等级划分》国家标准，指导《蓟州区民宿标准与服务管理规范》《农家院管理规定》的修订与实施，推进民宿星级评定工作。

为一间房赴一座城

“微景点”自带“流量”

近年来，“小民宿”逐渐发展成为撬动乡村振兴的“大产业”，即从单一住宿功能慢慢升级为旅游休闲“目的地”。

天津市渔阳镇西井峪旅游发展有限公司总经理史超告诉记者:“这两年我一直在想，民宿其实就是一个微景点。”此前，民宿选址喜欢围绕蓟州知名景区，是景区产业链的一环；现在，民宿不仅自带“流量”，还可以反哺景区，成为吸引游客的“招牌”。

近些年，蓟州区作为国家全域旅游示范区，陆续打造了郭家沟、西井峪等一批精品旅游特色村，还通过对富民村整体开发打造精品民宿，同时向蒙福庄村延伸，实现了南部平原乡村旅游“零”的突破。

也许用不了多久，提起蓟州旅游，人们首先想到的不仅仅是名山古迹，还要加上有特色的民宿“打卡地”。

新职业新业态

打造“民宿+”生态圈

为游人引导泊车，带客人游览村庄，利用直播间推广土特产……途牛天津“桐画”精品民宿管家赵永刚一天的工作，有点忙。

赵永刚是蓟州本地人，曾做过机械设备厂销售员。“这两年蓟州区精品民宿发展势头不错，我也转行成为一名民宿管家。”他告诉记者，民宿管家不仅仅是个前台服务员，还应该是乡村民俗文化传播者。“4月掐香椿头、胡椒芽，5月尝槐花饼、槐花饭……”根据时令安排的民俗体验活动最受民宿客人欢迎。不仅如此，他也“试水”了直播带货，将本地的核桃油、蘑菇酱、蜂蜜等农优特产推广出去。

去年，在人力资源和社会保障部向社会公示的18个新职业中，民宿管家成功入围。赵永刚对此感到很兴奋:“说明这个行业有发展、有前景。”

民宿管家，只是民宿这种旅游新业态产生的商机之一。

记者在采访中了解到，“民宿+研学”“民宿+农业”“民宿+露营”等多元业态正在逐渐“登陆”蓟州民宿市场。与之配套的主题公园、咖啡馆、餐厅、文创店等新业态随之而来，这都极大丰富了乡村旅游的产品供给，满足了游客个性化、多样化的娱乐需求。

精品民宿正在由单一的住宿功能，向“民宿+”生态圈转变。

业内观点

打造民宿集群发展乡村经济

天津财经大学旅游规划研究中心主任卢政营

2023年中央一号文件再次提及乡村民宿，将其定位为“乡村新产品新业态”，并通过“实施乡村休闲旅游精品工程，推动乡村民宿提质升级”。

提质升级，重点在“质”。

民宿质量如何提高？国内部分省市的做法是建设“民宿集群”，即将几十套精品民宿进行统一规划、统一布局。“民宿集群”不是简单的集聚，而是通过专业分工、优势互补、经营协同、业务共享，增强对游客的吸引力，从而产生规模经济的集聚效应。

近两年，在资本下乡的大背景下，社会资本投资蓟州精品民宿的热情很高。因此，蓟州区精品民宿发展应重视集聚效应，从规划设计入手，坚持公司化介入、整村打造、专业运营。

在发展精品民宿时，也要注意其与星级酒店的区别。民宿是发展文化旅游的重要产业载体，是从当地文化中生长出来的，形态上基本保留当地的生活风貌，内核上保留着当地的记忆和韵味。前不久正式实施的《旅游民宿基本要求与等级划分》国家标准，也强调了民宿主人要参与接待，只有这样才能满足民宿游客体验当地自然、文化与生产生活方式的诉求。

回报周期拉长翻新成本别忽视

好宿科技有限公司总经理许维

近两年，周边游市场火热带动了蓟州民宿旅游的“人气”。同时，消费者肯于对每晚千元的住宿价格“买单”，也让民宿投资者信心“爆棚”。

2023年，民宿投资者需要对市场保持谨慎乐观。一方面，国内消费者旅游热情加速释放，中长线休闲度假快速回归，这将对以短途旅游为目标人群的民宿产生“分流”效应。另一方面，部分民宿在旅游旺季“一房难求”是因为产品供给有缺口，但随着越来越多的民宿进入市场，竞争加剧是必然趋势。

根据部分投资者反馈的信息，民宿的投资回报周期正在拉长，即由原来的3年逐渐延长至5年。投资者不能忽视的一个问题是，到达一定使用年限后，民宿翻新同样是一笔不小的投入。

可以说，如何把握投资回报周期的长与短，决定了民宿投资结果的好与劣。

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